Investisseur Immobilier de droit commun

Un point sur l'investisseur immobilier de droit commun

Principe

Les produits générés sont des revenus fonciers issus de la location d'immeubles, propriétés bâties ou non bâties, consenties par des personnes physiques ou des sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés.

Dans cette dernière hypothèse, l'impôt est payé par ses associés à hauteur de la quote-part des droits sociaux par le jeu de la translucidité fiscale.

Dans l'hypothèse de démembrement, c'est l'usufruitier qui est imposable à raison des revenus dont il a la jouissance. Les charges seront déductibles pour celui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire qui en a supporté effectivement la charge. On vise ici les locations nues. Les locations meublées rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le revenu foncier imposable

Le revenu foncier imposable s'entend du revenu net, soit la soustraction des charges aux loyers perçus. Le revenu est déterminé pour chaque immeuble puis globalisé pour l'ensemble du parc immobilier détenu par le contribuable.

Dans l'hypothèse où le revenu brut foncier n'excède pas 15 000 €, le contribuable peutbénéficier du régime dit « micro-foncier», et ainsi intégrer le montant des revenus fonciers bruts dans la déclaration 2042. Il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30% pour charges.

Le contribuable qui le souhaite peut toutefois opter pour le régime réel. Le choix touche l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. L'option est irrévocable pour une durée de 3 ans.

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Charges déductibles du revenu foncier

Les charges déductibles de la propriété sont celles effectivement supportées par le propriétaire du bien.

Il peut déduire les frais d'administration et de gestion du bien immobilier :

• • la rémunération des gardiens ou à des tiers comme une agence de location,
  • les primes d'assurance,
  • les dépenses d'amélioration, de réparation ou d'entretien,
  • les charges de copropriété,
  • les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition,
  • la conservation,
  • la construction,
  • la réparation ou l'amélioration de l'immeuble 

Le déficit foncier

Lorsque la soustraction des charges déductibles aux loyers encaissés est négative, la loi permet l'imputation sur le revenu global des déficits résultant dedépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d'emprunts, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Le solde est imputable sur les revenus fonciersdes dix années suivantes.

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