L'immobilier allemand selon la newsletter de mai 2013

Publié le 14 mai 2013 dans MMF Finance

Ce mois-ci dans la newsletter de MMF FINANCE, nous mettons en évidence les implications des déséquilibres des balances commerciales en Europe, et les conséquences que cela pourrait avoir sur l'immobilier en Allemagne.

Alors que le pouvoir d'achat augmente en Allemagne pour la quatrième année consécutive, nombreux sont les politiques en Europe, et notamment en France, qui se plaignent du "dumping salarial allemand".

Pourtant, si le salaire minimum n'existe pas et que les salaires horaires dans les services sont faibles, le pouvoir d'achat des travailleurs allemands paraît supérieur à celui des français. Bénéficiant de loyers et de prix immobiliers extrêmement bas (ceux-ci ont même stagné pendant 15 ans alors qu'ils s'envolaient partout ailleurs), les entreprises, les supermarchés, le commerce de détail affichent des prix de vente de leur produits plus bas qu'en France. De ce fait, il n'y a pas eu de poussée inflationniste sur les salaires.

La faiblesse des prix immobiliers allemands constitue clairement un facteur d'aggravation des déséquilibres en zone Euro, où l'Allemagne risque de battre tous les records d'excédents commerciaux cette année (sur les 4 premiers mois de l'année, on a cumulé déjà 67.3 Mds € d'excédents commerciaux, ce qui est supérieur au premier quadrimestre de l'année 2012, année record avec environ 190 Mds € d'excédents qui faisait déjà de l'économie allemande la première balance commerciale mondiale devant la Chine). En face, les importations ont fortement baissé dans les pays du sud, qui ont partiellement (Espagne) ou totalement (Italie) équilibrer leur balance commerciale, cela au prix d'une baisse drastique des déficits publics et du niveau de vie.

La France est aujourd'hui prise en étau entre les pays vertueux du nord, et les pays du sud dont certains ont effectué de très gros sacrifices notamment sur les retraites et le train de vie de l'Etat, ce qui a eu comme conséquence une baisse importante du coût du travail.

La question est : De quelle manière ces déséquilibres peuvent-ils se résorber ?

il y a plusieurs cas de figure possibles : 


1) ajustement par la monnaie

a) explosion de la zone Euro et retour aux monnaies nationales : ce scénario n'est pas impossible mais les décideurs politiques et économiques feront tout pour l'éviter.

b) mise en place d'un euro du nord et d'un euro du sud : cela résoudrait temporairement le problème mais rapidement de nouveaux déséquilibres apparaîtrait (l'Italie ou la France ne sont pas la Grèce).

c) enfin, et c'est la solution qui nous semble la plus crédible dans le cas d'un ajustement par la monnaie : l'Euro est conservé en tant que monnaie d'échange international, mais chaque pays retrouve un taux de change national qui s'ajuste à l'Euro en fonction des excédents et déficits des comptes publics et de la balance commerciale. Dans ce cas, on estime qu'un résident français ayant des actifs en Allemagne verrait leur prix s'apprécier d'environ 30% par le seul biais de l'ajustement monétaire, visant à rétablir des parités de change correspondante aux performances économiques..


2) les pays en excédent budgétaire et commerciaux acceptent d'augmenter les salaires pour baisser leur compétitivité 

dans le cas de l'Allemagne et comme indiqué plus haut, les salaires augmentent depuis quelques années mais cela semble ne pas suffir. Une augmentation forte et régulière de ceux-ci au cours des 5 à 10 prochaines années est peut-être la solution la plus plausible, au regard des pressions du reste de l'Europe et des Etats-Unis, et afin d'éviter la déflation salariale ailleurs en Europe. Au final, les pays dont l'économie est solide n'auront peut-être que ce choix, qu'ils jugeront bien entendu préférable à la mise en commun des dettes à l'échelle continentale.


CONSEQUENCES SUR L'IMMOBILIER EN ALLEMAGNE

Quelque soit la solution adoptée, les prix de l'immobilier augmenteront fortement en Allemagne, par rapport à ceux des autres pays européens. Le phénomène est déjà visible dans les grandes villes, mais le retard accumulé depuis 15 à 20 ans permet de voir l'avenir de cette classe d'actifs très sereinement, en raison du niveau actuel de prix encore très bas, d'une fiscalité intéressante et des ajustements soit monétaires soit salariaux à venir.

 

N'hésitez pas à nous contacter, pour vos projets d'investissement en Allemagne : nous avons une large gamme de solutions, soit via des investissements en direct (biens et immeubles commerciaux et d'habitation), soit via des investissements collectifs (fonds immobiliers, obligations, produits d'assurance-vie).




En tant que spécialiste de l'investissement immobilier résidentiel et commercial en Allemagne, MMF FINANCE vous accompagne dans la recherche d'une solution adaptée à vos besoins.

 

Que votre intérêt porte sur des investissements directs et individuels (achat d'appartements, immeubles, bureaux, surfaces commerciales...) ou sur des investissements collectifs (via des foncières, des produits financiers, des produits d'assurance-vie dont le sous-jacent est l'immobilier allemand), n'hésitez pas à nous contacter.

 

Notre souci premier est de vous informer, vous accompagner, de personnaliser vos investissements et de les adapter à vos profils et objectifs.


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