Comparaison de l'immobilier pays par pays début 2013

Publié le 11 février 2013 dans MMF Finance

Ce mois-ci dans la newsletter de MMF FINANCE, nous mettons en évidence une étude de la part de l'équipe des économistes monde de la Deutsche Bank, datant du mois de Janvier 2013.

 

Cette étude fait une comparaison pays par pays du niveau des prix immobiliers, rapporté aux loyers et aux revenus des ménages, en comparaison à la moyenne historique constatée dans ces mêmes pays.


Les 20 pays étudiés, économies matures, sont :

Allemagne, Royaume-Uni, France, Italie, Espagne, Grèce, Belgique, Irlande, Suisse, Danemark, Pays-Bas, Norvège, Suède, Finlande, Canada, Etats-Unis, Corée du Sud, Japon, Australie et Nouvelle-Zélande.


Voici les enseignements que l'on peut en tirer :


1) RATIO (PRIX IMMOBILIERS / LOYERS) vs MOYENNE HISTORIQUE

 

1) Seuls 5 pays ont un ratio (Prix / Loyer) inférieur à la moyenne historique.

dans l'ordre décroissant, Les USA et la Suisse dont le ratio est proches de la moyenne historique (-3%), la Grèce (-14%), l'Allemagne (-16%) et le Japon (-38%).

 

2) L'Italie et l'Irlande ont un ratio à peu près en ligne avec l'historique.

 

3) De l'autre côté du spectre, on retrouve 3 pays dont les prix sont surévalués au regard de cet indicateur de plus de 70% (Norvège, Canada et Nouvelle-Zélande), puis vient la Belgique avec 63% et enfin 3 pays entre 40 et 50% (Australie, Finlande et France). L'Espagne pour sa part a des prix encore 23% au dessus leur moyenne historique.

 

2) RATIO (PRIX IMMOBILIERS / REVENUS) vs MOYENNE HISTORIQUE

 

1) 8 pays sur 20 affichent une sous-évaluation des prix : La Finlande (-1%), la Grèce (-4%), l'Irlande (-6%), la Suisse (-11%), l'Allemagne (-16%, en ligne avec le premier indicateur), les USA (-18%), la Corée (-37%), la Japon (-38%, en ligne avec le premier indicateur comme dans le cas de l'Allemagne).

 

2) L'Italie et le Danemark apparaissent comme légèrement sur-évalués entre 5 et 10%).

 

3) Dans le groupe des pays ou les prix semblent clairement surévalués, tous (sauf la Suède) ont un niveau de surévaluation supérieur à 20% : entre 20 et 30%, on trouve les Pays-Bas, l'Espagne, la Nouvelle-Zélande, l'Australie, la Norvège et le Royaume-Uni. Entre 30 et 40%, la France et le Canada en enfin à plus de 50% (52%) la Belgique. 

 

3) MOYENNE DES 2 INDICATEURS


En faisant la moyenne des 2 indicateurs, on trouve que plus de la moitié des pays étudiés (11/20) a des prix immobiliers supérieurs de plus de 20% à la moyenne historique.

En tête des pays où les prix sont les plus surévalués : Belgique (57%), Canada (53%), Norvège (51%) Nouvelle-Zélande (46%) et France (38%).

Dans le groupe des pays où les prix paraissent bien valorisés (+/-10% de sur-valorisation), on trouve le Danemark, l'Italie, l'Irlande, la Suisse, la Grèce et les USA.

Seuls 3 pays semblent avoir des marchés immobiliers sous-valorisés : le Japon (-38%) et l'Allemagne (-16%) ont des données cohérentes entre les deux indicateurs tandis que la Corée (-15%) offrent des données beaucoup moins homogènes puisque le ratio prix/loyers est supérieur à l'historique tandis que le ratio prix/revenus indique un clair retard sur l'historique : les revenus auraient-ils augmentés plus vite que les loyers et que les prix de vente?

 

4) EVOLUTION DEPUIS 2000

 

1) Bulle immobilière : début 2000 - fin 2006

Lorsque l'on regarde les évolutions de prix nominaux sur la période, on s'aperçoit que les prix ont augmenté de plus de 100% en Espagne, Irlande, France et Nouvelle-Zélande, de plus de 60% aux USA.

Les 2 seuls pays où les prix ont baissé sont L'Allemagne (-6%) et le Japon (-25% environ)

 

2) Eclatement de la bulle : début 2007 - fin 2012

Le pays qui a connu la correction la plus sévère à ce jour est l'Irlande avec une baisse nominale de près de 50% : le ratio prix/revenus a été multiplié par 2.4 entre 1996 et 2007 avant d'être divisé par 2 au cours des 5 dernières années : le marché semble s'être stabilisé après cette purge sans précédent.

En Espagne, où le marché a certes baissé (-25%) mais moins qu'en Irlande, la baisse semble s'accélérer et les prix semblent toujours trop élevés au regard de la situation économique et sociale catastrophique.

 

3) 2000-2012

Les pays où les prix ont augmenté sur l'ensemble de la période sont des pays "refuges" (Suisse), "matières premières" (Australie, Canada et Norvège), "capital tax friendly" (UK, Belgique) ou scandinaves (Finlande et Suède). Le seul à ne pas faire partie d'une de ces catégorie est la France, où les prix ont augmenté de manière certes raisonnables sur la période 2007-2012, mais en contrariété avec des fondamentaux économiques de plus en plus dégradée (comptes publics et balance commerciale).

Nous considérons qu'un des problèmes majeurs de l'économie française à ce jour est le niveau des prix immobiliers : Les gouvernements successifs ont soutenu via les dépenses publiques l'activité de construction et surtout les prix aux dépends des secteurs en prise avec la concurrence mondiale, qui ont en plus indirectement subi la hausse des loyers et les prétentions salariales des travailleurs, confrontés eux aussi à cette hausse.

 

Si l'on considère les 2 pays dont les marchés immobiliers semblent clairement sous-évalués (Allemagne et Japon), on se rend compte que seule l'Allemagne est sur une dynamique désormais positive (depuis 2 à 3 ans) alors que les prix baissent au Japon de manière discontinue depuis plus de 20 ans (divisés par plus de 2 en valeur nominale sur la période, les prix dans certains quartiers de Tokyo restent 10 fois plus bas qu'à la fin des années 80!!!).

 

La baisse des prix aux Etats-Unis semble maintenant enrayée depuis 2011, tandis que la France est la seule a avoir une figure en "double-top" (2007 et 2011) : cela est sans doute du aux incitations fiscales massives mises en place en 2009 pour éviter au marché immobilier de connaitre le même sort que dans bon nombre d'autres pays. La tendance est cependant clairement repartie à la baisse depuis 1 an.

 

Si vous souhaitez plus d'informations sur cette étude ou pour toute autre question, contactez moi. Site diffuseur



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